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025-52202215
前期物業(yè)管理的定義
前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容和作用不同，前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù)；早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持。二是服務(wù)對象不同，前期管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。
前期物業(yè)管理的內(nèi)容
一、物業(yè)的承接查驗
承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了和物業(yè)建設(shè)單位辦好正常的承接查驗手續(xù)外，物管人員應(yīng)熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的查詢。
二、業(yè)主入住及裝修管理
業(yè)主入住及裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作，也是容易引起投訴的重要環(huán)節(jié)，弄不好就發(fā)生推諉扯皮。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主入住及裝修之前要制定周密的計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。
三、前期衛(wèi)生保潔
前期衛(wèi)生保潔是小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應(yīng)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來確定保潔的方法和任務(wù)。通常情況下，前期物業(yè)管理中，由于裝修得業(yè)主比較集中，往往是前邊掃了后邊倒，保潔無法達(dá)到應(yīng)有的效果，小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài)。針對這種實際，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運(yùn)，減少灰塵污染。其次是加大宣傳和督查力度，嚴(yán)禁裝修施工人員和業(yè)主隨意拋棄裝修雜物。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。
四、前期安全防范
前期物業(yè)管理中各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題，購房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題、小區(qū)安全秩序問題等等，甚至裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦需物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)解決。這些矛盾，絕大多數(shù)不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業(yè)主認(rèn)為交了物管費(fèi)，物管公司就應(yīng)該負(fù)責(zé)解決。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給物業(yè)建設(shè)單位，認(rèn)為與己無關(guān)，更不能大拍胸口承諾解決。因為物業(yè)建設(shè)單位既然指定物管公司實施前期物業(yè)管理，就希望物管公司能為物業(yè)建設(shè)單位分憂解難，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主反映的問題不分青紅皂白，直接推到物業(yè)建設(shè)單位身上，物業(yè)建設(shè)單位不滿意，業(yè)主也不滿意。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)決不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質(zhì)量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主反映的問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協(xié)調(diào)，，根據(jù)存在問題的大小和難易程度，在最短的時間內(nèi)協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問題。
物業(yè)管理前期介入
總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：
●施工期物業(yè)管理
●設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
●竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理
●前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度
一、 施工期物業(yè)管理工作
1. 熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。
2. 跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。
3. 了解設(shè)計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。
4. 對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。
5. 對影響大廈功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時同開發(fā)商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。
二、 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
1. 工程部門對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。
2. 工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案
3. 從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，及時通報開發(fā)商。
4. 參與設(shè)備調(diào)試，對大廈的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項操作指導(dǎo)書。
三、 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理
1. 大廈竣工驗收
2. 物業(yè)企業(yè)接管驗收
物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面
3. 現(xiàn)場驗收
（1） 土建工程：
■ 屋面排水坡度
■ 伸縮縫、地面有無滲水
■ 地下室墻面有無滲水
■ 地面有無空鼓及滲水
■ 進(jìn)出口坡道防滑
■ 消防門、通道、樓梯等
（2） 裝飾工程
■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾
■ 門和門框及附件
■ 護(hù)欄及扶手
■ 燈具及其他小電器設(shè)施
■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻
■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾
■ 各種標(biāo)識及區(qū)域圖示
■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等
（3） 供配電系統(tǒng)
■ 正常供電設(shè)備
■ 應(yīng)急供配電設(shè)備
■ 油箱及油庫
■ 各配電房的防鼠
■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱
■ 避雷裝置
■ 公共照明
■ 用電器具等
（4）給排水系統(tǒng)
■各供水、消防水泵及電機(jī)等
■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等
■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等
■化糞池及室外排污、雨水井
■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等
■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等
（5）電梯系統(tǒng)
■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等
（6）空調(diào)系統(tǒng)
■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口
■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）
■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。
（7）弱電系統(tǒng)
■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）
■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等
4、資料交接
（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。
（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
5、其他交接
（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。
（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。
（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。
6、接管驗收注意事項
（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。
（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。
7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行
為保證大廈啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。
一、 其他前期準(zhǔn)備工作
1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)大廈室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。
2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
3、消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。
4、外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在大廈全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。
5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備
大廈業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。
二、 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度
1、人員安排計劃
根據(jù)前期管理工作計劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。
（1）施工期人員安排及職責(zé)
①成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的大廈《物業(yè)管理前期介入方案》。
②派長駐大廈施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)
成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。
①接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往大廈的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。
②此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定大廈《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。
③ 接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。
2、工作進(jìn)度
根據(jù)大廈實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15天后開展前期管理。
